¿Qué es tu Patrimonio?

Tu Patrimonio es el conjunto de todos los bienes muebles, inmuebles, vehículos, derechos y demás que tienes y has adquirido para ti y tu familia. Todo patrimonio es difícil de adquirir, por lo que no sólo necesitas conservarlo, sino asegurarte de que está seguro, es decir, que tengas la seguridad jurídica de que todo lo que tienes está legalmente en orden.

Consulta a tu notario para que te ayude a revisar todos tus documentos estén en orden. Los notarios frecuentemente vemos casos en los que, a pesar de tener la escritura de un inmueble, ya sea una casa, lote o terreno, no pueden venderlo o pedir prestado dinero usándolo como prenda, pues está a nombre de su padre o madre que ya murió o simplemente no escrituró la propiedad al adquirirlo.

En cualquier caso el notario te indicará y orientará si tienes que seguir un proceso para poner tu patrimonio en orden, por ejemplo, que lo que está pendiente de heredarse pase a ti o a los herederos que tu padre o tu madre hayan designado. También puede darse el caso de que no sepas si esa casa es solo tuya o también de tu esposa/o – si aún vive – por estar casado por “bienes mancomunados” o sea sociedad conyugal. Consulta a tu notario y, cuando lo hagas, lleva tus escrituras y tu acta de matrimonio, o divorcio, para que la asesoría sea completa y bien atendida.

¿Qué incluye tu Patrimonio Propio?

El Patrimonio Propio incluye la casa donde vives, tu vehículo, el de tu cónyuge, más otros bienes y derechos que has adquirido para ti y tu familia, ya sea tu cónyuge o tus hijos. Esos bienes, sobre todo inmuebles, pueden estar a nombre tuyo o de tu cónyuge o de ambos, dependiendo de si estas casado y bajo qué régimen contrajiste matrimonio.

¿Qué es el Régimen de Matrimonio y consecuencias tiene sobre el patrimonio?

Es el régimen que aceptaste firmar ante el Registro Civil cuando te casaste con respecto a los bienes que se adquieran antes o durante el matrimonio.

Por regla general hay dos tipos de Régimen Matrimonial: el de “sociedad conyugal”, también llamado “bienes mancomunados”, y el de “separación de bienes”. El Régimen de “sociedad conyugal” significa que lo que tú adquires a tu nombre, aun cuando no haya firmado tu cónyuge, también es de tu esposo/a; y lo que tu esposo/a adquiere a su nombre también es tuyo. Es decir, en ambos casos cada uno es dueño del 50% de ese inmueble, vehículo o cualquier tipo de propiedad.

En cambio bajo el Régimen de “Separación de Bienes” lo que tu adquiriste por cualquier medio antes de contraer matrimonio y durante tu matrimonio, es solamente tuyo. Tu esposa/o tiene derecho sólo a heredar esos bienes a tu fallecimiento.

Hay algunos Estados de la Republica que tienen otros tipos de Régimen Matrimonial, como el de Sociedad Legal.

Para conocer tu situación patrimonial revisa en tu acta de matrimonio el régimen matrimonial bajo el que estás casado/a, y las “Capitulaciones Matrimoniales”, es decir, las cláusulas que pactaste con tu cónyuge respecto a los bienes que tengan y adquieran. En cualquier caso, te recomendamos consultar con tu notario de confianza, él podrá asesorarte sobre tu situación patrimonial.

¿Sabías que tu Patrimonio puede estar bien protegido y nadie lo puede tocar?

En cada Estado de la República Mexicana hay una Ley que protege tu Patrimonio, esta ley garantiza que tu Patrimonio sea respetado y nadie pueda quitártelo en contra tu voluntad. Consulta con tu notario de confianza y pregúntale, él sabrá guiarte y responderte en qué casos está protegido y cuando no, y los tramites que te puede ayudar a realizar para protegerlo. Te dirá de acuerdo con las Leyes de tu Estado, cuáles son los límites máximos en bienes que puedes incluir dentro de ese Patrimonio. Si tuvieras o vas a tener un crédito con Infonavit, Fovissste, o un Banco, no puede protegerse el inmueble que será garantía de tu crédito, hasta cumplir con tu obligación de pago, es decir, liquidar el crédito.

¿Qué es el Patrimonio Corporativo o Societario?

El Patrimonio Corporativo o Societario es el que tienes cuando perteneces a una Sociedad – por regla general mercantil – como una Sociedad Anónima o similar, en la que hayas puesto dinero en acciones, aportaciones o capital. El Patrimonio Corporativo es diferente a tu Patrimonio Propio. Consulta con tu notario si tienes acciones o derechos sobre alguna Sociedad, cualquiera que sea, él te sabrá guiar y aconsejar, y te dirá hasta dónde llega tu responsabilidad, sobre todo si ocupas un cargo de Administrador o eres miembro de un Consejo de Administración de esa Sociedad, así como qué derechos y obligaciones tienes. Siempre deberás distinguir que el Patrimonio Corporativo o Societario, es diferente a tu Patrimonio Propio.

¿Puedes vender un inmueble de tu Patrimonio Propio?

Desde luego que sí, eres libre de disponer de todo tu Patrimonio, consulta con tu notario para que revise tus escrituras y se asegure de que no tengas problema alguno. Cuando vendes un inmueble que es tu casa habitación, no tienes que pagar Impuesto sobre la Renta al firmar la escritura. El Impuesto sobre la Renta es un impuesto por la venta de un inmueble y se basa en la ganancia que obtienes al venderlo comparado con el precio en que lo compraste. Tu notario de confianza podrá calcular la cantidad a pagar, o bien, definirte que no tienes que pagarlo si es tu casa habitación la que vendes y puedes demostrarlo.

¿Puedes comprar un segundo inmueble para hacer crecer tu Patrimonio?

Sí puedes. Consulta con tu notario, él te explicara en forma amplia qué documentos requieres para comprarlo; asimismo te auxiliará en la compra y te orientará para que la escritura sea correcta.

¿Es suficiente firmar un papel en el que prometo comprar o vender un inmueble?

Si crees que con sólo firmar contrato un donde prometes comprar y el otro promete vender un inmueble es suficiente, ten cuidado, tu Patrimonio puede estar en riesgo. Es necesario contar con una escritura notarial que te dé la seguridad jurídica de que lo que estás comprando:

no está gravado o embargado, o que ese inmueble pueda llegar a serle embargado a quien te lo vende antes de que te lo escriture, o
que muera el que te vendió el inmueble antes de escriturarlo, en ese caso tendrás que ver lo procedente con sus herederos, o
simplemente si ese inmueble no tiene problema alguno para inscribir la escritura en las oficinas registrales que te garantizan que ese inmueble es de quien te lo vende y será tuyo con la compraventa.

Evita problemas y consulta con tu notario.

¿Qué es una escritura pública?

Es un documento que haces ante notario público, en el que éste se cerciora de que quienes celebran un acto ante él, son quienes dicen ser, los identifica, verifica que la identificación que le presentan es legal y valida, con ello da fe de conocerte y de conocer a quien te vende, te presta, te renta o te da un poder. O bien, que quienes forman una Sociedad ante él son realmente ellos, que tienen capacidad para firmar, vender, comprar o lo que fuere. El Notario, además, da fe de que en su presencia se está entregando una cantidad de dinero por el pago de la compraventa, de la renta o del préstamo; y además hace constar en qué forma se paga, si es en efectivo, cheque o con una transferencia electrónica bancaria.

¿Qué es lo que puedes hacer en una escritura pública?

Varios actos jurídicos o contratos, como son la compraventa de una casa, terreno, rancho, es decir, un inmueble. Poderes, donaciones de inmuebles, sociedades, etc. Inclusive puedes hacer tu Testamento y el de tu cónyuge, para que tengas una seguridad jurídica total de que tus bienes y tu Patrimonio, serán recibidos a tu muerte por las personas que designes. Una escritura pública, sea cual fuere el acto que se otorga, especialmente si se trata de un testamento, protege tus derechos y tu Patrimonio.

¿Escriturar una casa o un departamento es muy caro?

Para la mayor parte de las familias comprar una casa representa la inversión de todos sus ahorros y, en muchas ocasiones, el patrimonio más importante de su vida; no escriturar resulta mucho más caro puesto que los contratos privados y los poderes notariales no son soluciones a largo plazo y conllevan grandes riesgos para el comprador; por ejemplo, la muerte del vendedor da por concluido el poder, lo que implicaría que a la muerte del vendedor tendríamos que iniciar un juicio para probar la posesión y con eso la propiedad. Actualmente, en la zona metropolitana el costo de la escritura de compraventa de una vivienda oscila entre el cuatro y el siete por ciento del valor total de la propiedad. La mayor proporción de este costo son impuestos y derechos que el notario retiene y tiene que pagar al fisco.

La escrituración de un inmueble es la única forma en la que tendremos la certeza jurídica de la propiedad ante terceros, incluyendo los bancos para contratar créditos con garantía hipotecaria.

¿Para qué sirve hacer un Testamento?

Para proteger tu Patrimonio. El testamento es un acto jurídico en el que tu designas, ante un notario, a las personas que a tu fallecimiento serán dueños de tus bienes y propiedades, convirtiéndose así en los legítimos herederos de tu Patrimonio. De este modo, cuando llegues a morir, tus bienes o propiedades serán recibidos por las personas que tu elijas libremente y en la proporción que tu dispongas.

La distribución de una herencia a través de un testamento beneficia a todos los involucrados. En el caso del testador, es decir la persona que otorga el testamento, le permite dejar en orden la transmisión de su patrimonio, y, si tiene hijos menores de edad, establecer a quién deja como tutor, responsable de su cuidado y educación. En el caso de los herederos o legatarios, el testamento permite conocer la voluntad del testador, así como facilitar el trámite sucesorio y la adjudicación de los bienes a su favor, sin importar su tamaño o valor.

¿Es necesario acudir ante notario público para la renta de un inmueble?

No, la renta es un acuerdo privado entre particulares si se trata de una casa o de un local comercial. Sin embargo, si se desea que cause efectos legales es conveniente que se firme ante notario público. Existe una excepción: si lo que se quieres es rentar un predio rústico, por regla general y dependiendo del tiempo que dure el arrendamiento y la cantidad que se pacte como renta, ese contrato sí debe ser otorgado en escritura pública ante notario y además inscribirse en el Registro Público de la Propiedad en el folio o registro de la propiedad a rentar. ¿Para qué? Para que se tenga la seguridad de que terceros, sean bancos o acreedores de quien te renta, vean que tu contrato de arrendamiento existe, está registrado y por ello hace efectos contra terceros que quieran comprar ese predio o tomarlo en garantía. Al regístralo tienes la seguridad de que los acreedores o los bancos deberán respetar los derechos que tienes por la renta, y no tendrás problemas posteriores. En cada Estado de la Republica es diferente. Consulta a tu notario para que te oriente, él sabrá aplicar la Ley de tu Estado.

¿Qué es una hipoteca y por qué debe otorgarse una hipoteca ante notario público?

Una hipoteca es un contrato mediante el cual un inmueble o varios quedan en garantía a favor de un acreedor, sea éste una persona que preste dinero o un Banco o Institución de Crédito o de Vivienda, para garantizar el dinero o el crédito que se otorgará, por ejemplo, para adquirir una vivienda. Una hipoteca que se finca sobre un inmueble o inmuebles garantiza que se cumplan las obligaciones pactadas por parte del deudor. Si en este caso eres tú el deudor, no podrás disponer de ese inmueble, es decir, venderlo, hasta que el adeudo al que te comprometiste esté pagado.

¿Por qué debe otorgarse ante notario público? Porque todas las Leyes de México indican que si una Institución de Crédito, Banco, Institución de Vivienda, o un tercero acreedor presta dinero, la hipoteca que se constituya deberá estar en escritura pública, es decir, ante un notario público, quien además se encarga de que esa hipoteca se inscriba correctamente en el Registro Público de la Propiedad al que corresponde el o los inmuebles materia de la hipoteca.

Esta disposición y actuación del notario, protege los derechos de las personas o instituciones que prestan el dinero, pero también si tú eres el deudor, te protege a ti y a tu Patrimonio contra otros posibles acreedores que pudieras tener, de esta forma resguarda los derechos de todos los que otorgan ese crédito y esa hipoteca que garantiza el crédito.

¿Puede la institución que me dará un crédito hipotecario pedir la firma de mi esposo/a?

Sí, sobre todo si estas casado bajo el régimen de sociedad conyugal, esto también la o lo protege para que se siga conservando la seguridad de tu Patrimonio.

Tu notario público te dará mayores explicaciones, consulta a tu notario de confianza antes de otorgar un inmueble como garantía hipotecaria.

También debes saber que por regla general si tú hipotecas un inmueble con una Institución de Vivienda o un Banco, éste te pedirá que aceptes contratar un seguro de vida, el cual te protegerá para que en el caso de que fallezcas, el seguro pague el saldo del adeudo que tuvieras al momento de ocurrir tu fallecimiento.

¿Qué es un fideicomiso y para qué te puede servir en tu Patrimonio?

Un fideicomiso es un contrato en el que siempre interviene un banco debidamente autorizado por la autoridades federales, que en este caso se llama fiduciario, mediante el cual entregas uno o varios de tus inmuebles a ese banco, incluyendo inversiones, acciones mercantiles o algunos otros derechos especiales que tengas, a fin de que el mismo Banco se haga cargo de ellos, los cuide y de acuerdo con lo estipulado en el contrato de fideicomiso, los entregue cuando tu fallezcas a las personas que tu designes, en el tiempo que tu fijes en ese contrato y mientras tanto los productos, utilidades, intereses o rentas de lo que tengas en el fideicomiso, los invierta el Banco Fiduciario en la mejor inversión posible en el mercado. Lo que deje esa inversión y dichos productos, será repartido o entregado a la o las personas que tu previamente designes y en el tiempo y la forma o porcentajes que tu determines. Este tipo de fideicomiso podemos llamarlo Fideicomiso Testamentario.

Hay otros fideicomisos que también puedes celebrar, siempre con un Banco Fiduciario, como son el de que aquellos productos o dinero que entregues en fideicomiso para garantizar la educación de tus hijos o mientras ellos no cumplan la mayoría de edad.

Un fideicomiso también puede servir para administrar todos aquellos recursos que puedas tener o que deriven de los bienes que tengas, con el fin de que el fiduciario maneje tu dinero y/o tus bienes en la mejor forma siguiendo tus instrucciones; o bien que administren tus recursos para respaldar el pago de una deuda, o para asociarte con un tercero, sea persona física o una sociedad. Un ejemplo de ello puede ser la asociación con una constructora o inmobiliaria a la que tu entregas un inmueble a través del fiduciario a fin de que éste permita a la constructora posesionarse de tu propiedad para construir un fraccionamiento, lotificar, urbanizar, construir un edificio, etc. Este tipo de fideicomiso se llama Fideicomiso en Administración y te permite, si eres dueño del terreno, garantizar que la constructora que lo va a fraccionar o construir cumpla lo acordado; en caso de incumplimiento el fiduciario garantizará la devolución de lo que le entregues. Al mismo tiempo garantiza a la constructora o fraccionadora que pueda disponer del inmueble y realizar las obras que deba realizar y, al término, poder disponer ambos, quien aporta el inmueble y quien lo recibe a través del fiduciario, de los lotes, casas o edificio que resulten.

En el caso de que aportes al fiduciario inmuebles o derechos reales sobre ellos, deberán todas las partes -tu, el Banco Fiduciario y el tercero con el que contratas- recurrir a un Notario Público para hacer constar ese contrato de fideicomiso e inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que haga efectos contra terceros.

Si lo que aportas es solo dinero, acciones mercantiles o algo similar, no necesitas recurrir a un notario.

¿Qué es una transmisión de propiedad?

Es la forma en que transmites o adquieres la propiedad de un inmueble, de un bien material o inclusive de derechos. Siempre deben ser transmitidos por voluntad de ambas partes y la transmisión implica hacer un contrato en el que se exprese por qué y a favor de quién se transmite o recibe la propiedad y en qué forma se hace.

Una forma de transmitir una propiedad es mediante un contrato de compraventa en el que compres o adquieras la propiedad de un inmueble o derechos, para ello la parte vendedora y compradora fijan en él un precio justo; o bien simplemente puede transmitirse una propiedad o derechos mediante un contrato de donación a título gratuito - es decir sin precio alguno- y que frecuentemente es para donar bienes a los hijos o nietos en vida.

Lo que debes saber de esta donación, es que puede ser gratuita u onerosa, puedes donarle a tus hijos, tus padres, inclusive tu esposa/o si están casados bajo el régimen de separación de bienes, y en todos estos casos no pagarás impuesto sobre la renta por la enajenación. Pero si donas a algún hermano, primo o tercera persona física o sociedad que no sea tu familiar en línea directa, entonces quien recibe la donación debe pagar un impuesto oneroso que es el impuesto por “adquisición” de inmuebles.

¿Qué es el Registro Público de la Propiedad?

El Registro Público de la Propiedad es una oficina que pertenece a una autoridad estatal; en algunos estados hay una sola, en otros por su población, hay dos o tres, o más. En esta oficina, y como su nombre lo indica, se lleva un registro de todos los movimientos ligados con inmuebles, sean compraventas, donaciones, hipotecas, fideicomisos, embargos, gravámenes de otra índole, arrendamientos, etc. Cualquier contrato por simple que sea, si está relacionado con inmuebles, debe estar inscrito o registrado en ese Registro.

Tal y como lo señala su denominación es público, porque puede ser consultado por cualquier persona que tenga interés en conocer cómo se encuentra un inmueble o algún derecho real sobre ese inmueble. Ahí sabrá si ese inmueble tiene algún embargo, está hipotecado, y si real y efectivamente pertenece a aquel que se ostenta como dueño o propietario, en fin, si no tiene problema alguno para que ese inmueble pueda ser vendido o dado en garantía.

De acuerdo a nuestro derecho latino, en México, este Registro tiene mucha importancia por las siguientes razones: en ese Registro se conoce toda la historia de un inmueble, sea casa, terreno, rancho; si está bien inscrito y lo requieres, puedes solicitar un “certificado de libertad de gravámenes” que te garantiza que está libre de problemas y puedes adquirirlo.

Antes de dar un paso o definir una compra o venta, consulta con tu notario público, él consultará en el Registro Público de la Propiedad en donde debe estar inscrito el inmueble que deseas comprar o vender, si existe el registro a nombre de quien quiere vender, si el inmueble está gravado con algún gravamen, anotación o hipoteca. De hecho el notario, tiene la obligación de solicitar un Certificado de Libertad de Gravámenes antes de otorgar una escritura que contenga un contrato de compraventa de un inmueble, o un contrato en el que se dé ese inmueble en garantía.